8月LPR公布后，几乎“打脸”了此前市场上所有的分析报告，不仅如此，也让期待房贷因此调整的购房者希望落空，因5年期以上LPR大多挂钩了居民的住房按揭贷款，有“按揭购房者”直言已经算好了降息后能少还银行多少利息，没想到一点也没降。

导读

壹 || 国盛证券首席经济学家熊园认为，鉴于央行8月15日已下调MLF利率，无论历史经验还是现实压力，本次仅1年期LPR调降10个基点、5年期LPR维持不变，实属“意料之外”。

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贰 || 自7月以来，政策层面多次透露出对存量房贷调整的表述，但目前尚未落地。因此，本次5年期以上LPR报价未变，也被解读为存量贷款即将调整的信号之一。

8月21日上午9点15分，市场静待8月LPR（贷款市场报价利率）揭晓，但结果却不及市场预期。

1年期LPR为3.45%，较7月下降10个基点，5年期以上LPR为4.2%，与7月持平。两个期限品种的LPR“一降一平”的结果让众多分析人士直呼“意料之外”。因为此前，8月的政策利率——MLF（中期借贷便利）已经降了15基点，按照MLF-LPR的传导机制来看，LPR降息似乎势在必行。

因此，市场对8月LPR降息有了较大的预期，有分析师曾预测，1年期LPR和5年期以上LPR存在15个基点的下调空间，不排除8月份5年期以上LPR下调20个基点至4%的可能性。

但8月LPR公布后，几乎“打脸”了此前市场上所有的分析报告，不仅如此，也让期待房贷因此调整的购房者希望落空，因5年期以上LPR大多挂钩了居民的住房按揭贷款，有“按揭购房者”直言已经算好了降息后能少还银行多少利息，没想到一点也没降。

意料之外

LPR是银行给最优质客户执行的贷款利率，分为1年期和5年期以上两种，其中1年期多与企业短期贷款、居民消费贷款等短期贷款利率挂钩，5年期以上LPR多和居民的住房按揭利率、企业长期贷款等中长期贷款有关。

MLF操作利率则是LPR报价的定价基础，从产生方式来看，LPR=MLF+基点，由18家具有代表性商业银行报价后计算出来。8月15日，MLF操作利率下调0.15个百分点后，市场即普遍预期当月两个品种的LPR报价将跟进下调，尤其认为与居民房贷挂钩的5年期以上LPR报价或将更大幅度下调。

国盛证券首席经济学家熊园认为，鉴于央行8月15日已下调MLF利率，无论历史经验还是现实压力，本次仅1年期LPR调降10个基点、5年期LPR维持不变，实属“意料之外”。

这是自2019年8月20日起，LPR新的机制形成后，首次出现只调整1年期LPR，未调整5年期以上LPR的情况，也是第二次出现1年期MLF利率与5年期以上LPR非同步变动。上次情形发生在2022年5月，当月1年期MLF利率未变，5年期LPR调降15个基点。

在光大证券金融行业首席分析师王一峰看来，8月LPR调降幅度明显低于市场预期。从历史上历次MLF调整与LPR的联动机制来看，2019年LPR改革以来，除2022年8月MLF 降息10个基点而1年期LPR调降5个基点、5年期以上LPR调降15基点外，其余几次调整中MLF-1年期 LPR均等幅联动。即历史上看MLF的调整基本等幅映射至1年期LPR，且LPR利率曲线内部的调整幅度呈现较强线性相关关系。而本次LPR调整打破了原有联系机制，改变了市场前期普遍接受的从资金市场政策利率到信贷市场基准利率传导机制，会导致未来LPR的可测度性下降。

为何本次报价出现这样的结果？有分析人士认为，未降5年期以上LPR，是为了防止进一步挤压净息差。8月19日，国家金融监督管理总局公布2023年二季度银行业监管指标数据，商业银行净息差降至1.736%（第一季度为1.744%），创历史新低。其中大型商业银行净息差降至1.67%（第一季度为1.69%），股份行降至1.81%（第一季度为1.83%）。

熊园倾向于认为，央行本次“意外”操作，主要考量可能有三方面：一是当前银行息差处于历史最低，客观上需要央行呵护；二是当前人民币持续贬值，央行有意维护汇率稳定；三是房贷利率动态调整机制下，不少地区的实际个人房贷利率已低于LPR加点下限，LPR对房贷利率的约束其实已弱化。

为存量房贷调整做出政策缓冲？

自7月以来，政策层面多次透露出对存量房贷调整的表述，但目前尚未落地。因此，本次5年期以上LPR报价未变，也被解读为存量贷款即将调整的信号之一。

中国民生银行首席经济学家温彬表示，5年期以上LPR报价“按兵不动”，原因之一是存量按揭利率调整已“箭在弦上”，给存量按揭利率调整预留空间。

“5年期以上LPR不降或是为存量按揭贷款利率调整提供缓冲垫。”王一峰判断，据其前期测算，当前存量按揭实际执行利率较高，在4.7%左右。这一方面促使今年来居民早偿（提前还贷）行为增加，影响涉房类融资增长；另一方面也对居民消费形成较大挤出。

王一峰认为，存量按揭贷款利率将择日下调。乐观假设下，在假设存量房贷执行利率降至4.5%左右的情况下，则按揭贷款综合加权平均利率降幅为36个基点左右，对应2023第四季度/2024年上市银行息差将收窄1.2基点/3.6基点，下拉2023/2024年营收增幅0.5个百分点/1.4个百分点。若将存量房贷利率降至目前新发放按揭利率水平，则银行体系净息差会受到更明显冲击。

此前，政策层面多次发出对存量房贷调整的信号。从政策的表述来看，政策面的提法已由之前的“支持和鼓励”，调整为“指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”；8月18日，央行等部委召开的“金融支持实体经济和防范化解金融风险电视会议”也指出，“统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系”。

据此，王一峰认为，本次暂不下调5年期以上LPR，或是为即将到来的存量按揭贷款降利率提供政策缓冲，避免对银行体系稳定性形成过大冲击。

东方金诚首席宏观分析师王青同样认为，下半年降低存量房贷利率势在必行。现在的关键是下调幅度。参考2008年的下调比例，以及当前新、老房贷利差，判断大概会在0.5至1个百分点左右。对于银行在利息方面的损失，可通过引导银行适度下调存款利率等方式部分弥补，现在也具备这样的条件。

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